釋放土地真的這麼難嗎?香港只是欠缺以人為本的行動力
橙新聞 | 2021年7月20日 | 文: 洪錦鉉
國務院港澳辦主任夏寶龍在7月16日發表的重要講話中指出,當國家第二個百年奮鬥目標實現的時候,「一國兩制」在香港的實踐在住房問題必將得到極大改善,將告別劏房、「籠屋」。基層的市民感到振奮,同時也有人問,地從何來而來?筆者曾在《尋求土地發展共識》一文中,以香港人口數字與香港土地已發展面積論證了,只要增加5.1%土地(約56.66平方公里)用以發展,就能讓超過153萬人居住,以及享有商業等配套的發展環境。屆時也只是全港30%土地用以發展用途。那麼這5.1%的土地從何而來?筆者嘗試整理一些資料和數據進一步說明。
新界區擁有香港最大的土地面積,尚有大量的土地未曾發展。根據地政總署的資料,新界區的土地面積合共有982.51平方公里,其中新界本土的土地有748.24平方公里、大嶼山土地有147.51平方公里、其他島嶼土地面積有86.76平方公里。新界本土的土地是現成的,卻遲遲未能得到充分的發展。新界本土的土地有政府土地、郊野公園邊陲土地、農地、棕地、祖堂地等等。
規劃發展中的土地
《2013年施政報告》公布了一系列措施增加土地供應,其中正進行的規劃及工程研究項目包括:新界東北新發展區規劃及工程研究(約7.87平方公里)、洪水橋新發展區規劃及工程研究(約8.2平方公里)、東涌新市鎮擴展研究(約2.87平方公里)、元朗南房屋用地規劃及工程研究(約2平方公里)、缸瓦甫發展的工程可行性研究(約0.19平方公里),以及古洞南規劃及工程研究(約0.19平方公里)。這些規劃若得到全面發展就涉及約21.32平方公里的土地。新界北各口岸的土地其實還可以進一步整合,擴大可發展的土地面積。
郊野公園邊陲地帶
郊野公園邊陲地帶及濕地緩衝區是一個重要的新增可發展的土地來源。根據規劃署「香港土地用途2019」林地、灌叢、草地的土地面積有65.4%,即有726.594平方公里,以其中1%作為發展,約有7.266平方公里。《文匯報》社論曾指出,「只要將1%綠化地或郊野公園邊陲地帶、生態保育價值不高的土地釋放出來,足以解決100萬人居住的問題。」前行政長官梁振英曾在其2017年的《施政報告》提出,用不超過100公頃(約1平方公里)位於大欖郊野公園的邊陲土地,亦即千分之二的郊野公園面積興建居屋單位約2至3萬個。
四大地產發展商持有的農地
農地土地面積佔全港土地面積的4.5%,將近50平方公里。香港的地產發展商數十年來不斷在新界收購農地,共持有超過10平方公里的農地,也就是約有五分之一的全港農地的土地面積。這還没有包括其他的中小型地產發展商。過去,3年有地產商已將約940萬平方呎農地轉為總面積達900萬平方呎的住宅發展住地,有關用地己獲規劃許可,當中包括西貢十四鄉大型綜合項目等,未來將可供應約1.5萬個住宅。
新界棕地
現時香港的棕地面積有約13平方公里,扣除了5.40平方公里已在新發展規劃區所涵蓋的棕地,仍有餘下7.60平方公里未作任何發展計劃。部分棕地過於零碎,但若能與周邊其他類型土地綜合發展,就能整合出較大型的可發展土地。
祖堂地
祖堂地(俗稱「阿公地」)泛指由傳統組織(例如家族或堂)而非個人擁有的新界鄉村土地。全港共有約7,300個祖堂,持有約2,400公頃土地(約24平方公里),絕大多數集中在新界本土。
釋放土地作為發展,難道就這麼難嗎?多釋放5.1%的土地作為發展用途,香港還有70%的土地没有發展。香港需要以人為本的行動力回應中央政府的關注。
作者為城市智庫召集人 洪錦鉉
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